По общему правилу Гражданского кодекса текущий ремонт делает арендатор, а капитальный — арендодатель, если договор не устанавливает иное (ст. 616 ГК РФ). На практике всё решает договор аренды, и именно на этапе переговоров его можно изменить в свою пользу.
Неотделимые улучшения
Улучшения, которые нельзя отделить без вреда для помещения (перегородки, инженерия, отделка), сделанные с согласия арендодателя, дают арендатору право на возмещение их стоимости после окончания аренды, если договор не предусматривает иное (ст. 623 ГК РФ). Без согласия собственника компенсации не будет. Поэтому согласие нужно получить письменно, вместе с проектом.
Что можно выторговать в 2026 году
Если помещение долго стоит пустым или сдаётся в бетоне, у арендатора сильная позиция в переговорах. Обычно можно получить:
- арендные каникулы на период отделки, чаще всего 2–6 месяцев;
- компенсацию fit-out в рублях за м²;
- ремонт силами собственника по согласованному ТЗ.
Для этих переговоров нужен расчёт: планировка (тест-фит) и бюджет. Мы делаем их за 3 дня до подписания договора аренды.
Как учитывать ремонт в налогах
Расходы на текущий ремонт обычно включают в прочие расходы сразу. Капитальные вложения в арендованное имущество с согласия арендодателя амортизирует арендатор, как правило в пределах срока аренды. Конкретный порядок учёта для вашей компании согласуйте с бухгалтером. От нас — корректные КС-2/КС-3 и разделение работ на текущие и капитальные.